Alljärgnev artikkel keskendub eluruumi üürimisele ja üüri tasumise kohustusele.
Üürilepinguga kohustab üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) asja kasutamiseks. Lepingu esemeks võib olla ükskõik milline asi või osa sellest nagu näiteks tuba korteris või majas. Üürniku põhikohustuseks on tasuda asja kasutamise eest tasu ehk üüri.
Üürilepingu võib sõlmida ükskõik millises vormis. Erandiks on lepingud tähtajaga üle 1 aasta, mis peavad olema sõlmitud kirjalikus vormis, vastasel korral on tegu tähtajatu lepinguga (VÕS § 274).
Nagu eelnevalt öeldud, on üürniku põhikohustuseks üüri tasumine. Lisaks sellele võib üürnik olla kohustatud tasuma ka kõrvalkulusid (nt kommunaalkulud), kuid see eeldab pooltevahelise kokkuleppe olemasolu. Kui kokkulepe selles osas puudub, siis ei teki üürnikul kohustust kõrvalkulusid kanda.
Üürniku kohustuseks tasuda üüri ka aja eest, mil ta ei kasutanud asja temast oleneval põhjusel. Siinkohal on heaks näiteks pikaajalised reisid, kus hoolimata mitmenädalasest puhkusest võõrsil ei vabane üürnik üüri tasumise kohustusest.
Probleeme tekitavad üürileandjale situatsioonid, kus üürnik satub üüri tasumisel raskustesse ja tekib üürivõlgnevus.
Üürivõla korral on VÕS § 316 lg 1 kohaselt üürileandjal võimalik üürileping üles öelda, kui:
- üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega;
- võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa;
- võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.
Kuna eluruumi üürilepingus on üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, siis on eelnimetatud tingimused üürileandja jaoks kohustuslikud. Kuigi § 316 nimetab konkreetsed üürivõla ja nende kõrvalkulude võlgnevuse suurused, on vaieldav, mida tuleks silmas pidada mõiste „oluline osa“ all. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendis 3-2-1-29-10 asunud seisukohale, et tegu on määratlemata õigusmõistega ning hindamisel peab arvestama juhtumi eripäradega. Õiguskirjanduses on leitud, et „olulise osa“ juhul peaks võlgnevus ületama kahe kuu oma, kuid Riigikohus ei ole seda põhimõtet tunnustanud. Viidatud Riigikohtu lahendist nähtub võimalus, et oluline osa võib olla ka väiksem kui kahe kuu võlgnevus.
Mis puutub teise ja kolmandasse ülaltoodud ülesütlemise alusesse, siis nende puhul ei ole oluline see, et võlgnevus oleks tekkinud kolme kuu eest, vaid võlgu olev summa peab vastama kolme kuu summale. Summa suuruse hindamine toimub ülesütlemise hetkel, seega kui üür on võrreldes lepingu sõlmimise ajaga suurenenud, on ka ülesütlemise eelduseks olev summa suurenenud.
Niisiis, kui üürileandja on kindlaks teinud võlgnevuse summa ning leidnud, et vastav alus lepingu ülesütlemiseks on olemas, siis on järgmine etapp täiendava tähtaja andmine rikkumise kõrvaldamiseks. Kuna üürisuhe on oma iseloomult kestvussuhe, siis tuleb järgida lepingu ülesütlemisel ka VÕS § 196 sätestatut. Nimetatud paragrahvist tuleneb ka täiendava tähtaja andmise kohustus. Seda põhimõtet on Riigikohus ka korduvalt kinnitanud.
Siiski ei ole täiendava tähtaja andmine alati kohustuslik, eeldusel, et esinevad VÕS § 116 lõikes 2 nimetatud rikkumised. Üürilepingute puhul tulevad ennekõike kõne alla olukord, kus üürileandjal on alust eeldada, et üürnik ei täida kohustusi ka edaspidi. Kuna üürilepingu ülesütlemine VÕS § 316 alusel eeldab korduvat rikkumist üürniku poolt, siis polegi reeglina üürileandjal alust eeldada nagu hakkaks üürnik oma kohustust (kohaselt) täitma. Seetõttu olulise rikkumise puhul ei ole vaja anda täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks.
On oluline teada, et üürileandja kaotab ülesütlemise õiguse, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Raha maksmise kohustus loetakse aga täidetuks hetkest, kui üürileandja saab raha kas füüsiliselt kätte (sularahana) või laekub see tema pangakontole.
Juhul kui VÕS § 316 alusel ülesütlemine ei tule kõne alla, on ülesütlemine võimalik ka VÕS § 313 alusel, mis sätestab, et kumbki lepingupool võib mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Riigikohus on lahendis 3-2-1-54-10 leidnud, et VÕS § 313 puhul tuleb arvestada mõlema poole huvidega kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral.
Seega näiteks olukorras, kus üürileandja peab üürnikule pidevalt meelde tuletama üüri tasumise kohustust ja üürnik tasub kõik arved hilinemisega, võib öelda, et üürileandja huvid saaksid lepingu jätkudes rohkem kahjustada kui üürniku omad ülesütlemise korral. Siiski tuleb rõhutada, et igale juhtumile tuleb anda eraldi hinnang, tuginedes teadaolevatele asjaoludele.
Lõpetuseks soovin tsiteerida Murphy seaduste kogumikust pärit seadust.
Perlsweigi seadus- Inimesed, kes kõige vähem suudavad üüri maksta, maksavad üüri. Inimesed, kes vabalt suudavad üüri maksta, ajavad taga õiglust.
IURING õigusbüroo soovitab üürileandjatel kahtluse korral, kas üürilepingu ülesütlemine on õiguspärane või mitte, alati esmalt pöörduda juristide poole, et vältida edasisi võimalikke vaidlusi kohtus. Soovi korral koostame ka üürilepinguid ja tegeleme nõustamisega.
Kersti Sügis
Jurist