Äriruumi üürilepingu mõiste
Üürilepingu alusel kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri), äriruumi üürilepingu korral on tavaliselt mõelmad pooled äriühingud.
Äriruumi üürilepingu võib sõlmitakse majandus- või kutsetegevuses kasutatava äriruumi üürimiseks. Äriruumiks võib seejuures olla nii kontor, ladu, tootmispind või muu äritegevusega seotud ruum.
Äriruumi üürilepingu sõlmimisel on oluline poolte tahe – kui üürileping sõlmitakse selliselt, et ruumi kasutamise eesmärk on selle kasutamine majandus- ja kutsetegevuses, siis on tegemist äriruumi üürilepinguga. Ainuüksi asjaolu, et üüritav ruum on kasutatav ka elamiseks, ei muuda üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks. Näiteks olukorras, kus pooled on leppinud kokku, et üürnik kasutab ruume bürooruumidena ei anna üürnikule eluruumi üürniku kaitset see, et üürnik on ruumi ühepoolselt eluruumina kasutama asunud.
Suurim erinevus äriruumi ja eluruumi üürilepingute vahel on see, et kui eluruumi üürimise korral on tingimused seaduses üsna täpselt ette antud ja seaduse kohaselt on tühine igasugune kokkulepe, millega kaldutakse seadusega sätestatud õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas üürniku kahjuks kõrvale, siis äriruumi üürilepingu puhul on pooltel suurem vabadus ise lepingutingimusi kujundada. See tähendab, et äriruumi üürilepingu puhul on pooltel võimalik leppida kokku teisiti, kui on seaduses sätestatud ning äriruumi üürimise puhul ei laiene üürnikule eluruumi üürnikut kaitsvad sätted.
Üürilepingu tingimused
Tähtsateks punktideks, millele tuleks äriruumi üürilepingu sõlmimisel kindlasti tähelepanu pöörata on eelkõige üürihinna ja kõrvalkulude suurus, lepingu kestvus ning selle pikendamise ja lõpetamise tingimused ning samuti poolte vastutus ja sellega seonduvate viiviste ja leppetrahvide suurused.
Üüri ja kõrvalkulude osas tuleks äriruumi üürilepingus täpselt kokku leppida üüri suuruses ning selles, milliste kõrvalkulude tasumise eest on vastutav üürnik. Samuti tuleks reguleerida, kas kõrvalkulud tasub üürnik üürileandjale või otse teenusepakkujale. Tähtajatute üürilepingute puhul on oluline kokku leppida ka üüri tõstmise tingimustes ning selles, kui tihti ja millises suuruses on üürileandjal õigus üüri tõsta.
Üürilepingu lõpetamise tingimuste osas on oluline kokku leppida, kas pooltel on õigus üürilepingut lõpetada ka korraliselt, teatades sellest teisele poolele kindla ajavahemiku võrra ette või üksnes erakorraliselt mõjuva põhjuse olemasolul. Näiteks on Riigikohus ühes oma varasemas lahendis leidnud, et kuigi seaduse kohaselt tuleb korralisest ülesütlemisest ette teatada vähemalt 3 kuud, siis äriruumi üürilepingu puhul on õigus pooltel kokku leppida, et korralisest ülesütlemisest peab ette teatama vähemalt 12 kuud. Samuti on pooltel õigus lepinguga kokku leppida selles, milliste asjaolude esinemisel on pooltel õigus üürileping erakorraliselt lõpetada.
Äriruumi üürilepingus peaks sisalduma ka üüritava ruumi kirjeldus, seisukord ja võimalusel ka plaan, et tagada üüritava äriruumi sobivus ja vastavus üürniku soovidele ning vältida hilisemaid vaidlusi üüritud ruumi suuruse, asukoha või seisukorra kohta. Kui üürnikul on plaanis üüripinda remontida või teostada ümberehitusi tuleks äriruumi üürilepingus kokku leppida ka selles, milliseid muudatusi ning millises ulatuses on üürnikul õigus teha ning kas muudatused tuleb igakordselt kooskõlastada üürileandjaga. Samuti tuleks fikseerida, kes ning kuidas tasub tehtud kulutuste eest. Näiteks on pooltel õigus kokku leppida, et üüritava pinna renoveerimisel üürileandja hüvitab remondikulud mingi kindla summa ulatuses, kuid lubatud on ka remondikulude üürniku kanda jätmine.
Kuna äriruumi üürilepingu puhul on poolte lepinguvabadus suurem, siis tuleks antud lepingute tingimused kindlasti hoolikalt läbi mõelda ning vajadusel küsida nõu juristilt.
Ann Tarkin
Tiia Raudmägi