Kui kinnisasi on mitme isiku omandis, siis võib iga kaasomanik talle kuuluvat mõttelist osa vastavalt enda äranägemisele käsutada ehk müüa, pantida või muul viisil koormata. Samas kaasomandi kasutuskord tuleb kokku leppida teiste kaasomanikega.

Vastavalt asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kasutavad omanikud kaasomandit ühise kokkuleppe alusel. Kokkulepe võib olla suuline, kirjalik või ka märkena kinnistusraamatusse kantud, kuid kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtib ainult kinnistusraamatusse kantud kasutuskord.

Tihti ei ole kinnistu plaanist, paiknemisest või ruumide jaotusest tulenevalt võimalik igale kaasomanikule tagada pinna kasutamist, mis vastab talle kuuluvale mõttelisele osale. AÕS § 72 lg 2 näeb aga ette iga kaasomaniku õiguse tulule, mis vastab tema mõttelisele osale. Olukorras, kus üks kaasomanikest kasutab kinnistust suuremat pinda on teistel omanikel õigus nõuda kaotatud kasutuseeliste hüvitamist.

Kõige lihtsam ja valutum on hüvitamise kohustuses ja korras kokku leppida kasutuskorra seadmisel. Kuna kaasomanikud ei saa enamuse kokkuleppel jätta ühtegi kaasomaniku tema tahte vastaselt ilma tulust, millele tal vastavalt mõttelisele osale õigus on, peab selline otsus olema konsensuslik.

Juhul, kui hüvitamise osas puudub kokkulepe on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kasutuseeliste hüvitamist ka tagasiulatuvalt. Seega on tegemist punktiga, mis nõuab tähelepanu kaasomanike osadele mittevastava kasutuskorra sisseseadmisel. Soovitav on kokkulepitud kasutuskord ka märkena kinnistusraamatusse kanda.

Riigikohus on 20. detsembri 2010 aasta otsuses nr. 3-2-1-137-10 leidnud, et kasutuseeliste hüvitamise nõue on välistatud peamiselt juhul, kui see satub vastuollu hea usu põhimõttega. Vastuolu hea usu põhimõttega tuleb kõne alla, kui hüvitist nõudev pool on ise jätnud oma käitumisega teisele kaasomanikule mulje, et ta hüvitist ei nõua ja ei kavatse seda ka nõuda.

Juristid:

Eneli Hoogma