COVID-19 puhang tõstatas lisaks suurtele meditsiini- ja majandusprobleemidele ka rea õiguslikke küsimusi. Paljud kauplused ja muud äriettevõtted nagu kaubanduskeskused, spordiklubid ning spaad, pidid oma uksed sulgema.
Et suur osa lühemaks või pikemaks ajaks suletud ettevõtteid tegutseb üüripinnal, tekib küsimus, kas ja kuidas peaks kandma sellise sulgemise riski? Kuidas tuleks lahendada juhtumid, kui vabatahtlikult kokkuleppele ei jõuta?
Kuigi eriolukord on tänaseks lõpetatud, on meid hoiatatud, et sarnaste piirangute kehtestamine ei ole ka tulevikus välistatud, kuna uus COVID-19 puhang on tõenäoline. Põhjaliku artikli „Eriolukorra mõju üürilepingutele Eesti ja Saksa õiguse kohaselt“ avaldanud ajakirja Juridica numbris 3 Tartu Ülikooli õigusteaduskonna tsiviilõiguse professor Karin Sein. Järgnevalt refereerime olulisemaid järeldusi nimetatud artiklist.
Üürnik peab üüri edasi maksma
Kas üürnik peab üüri edasi maksma ka juhul, kui ta eriolukorrast tulenevate avalik-õiguslike piirangute tõttu üüripinnal oma majandustegevust senisel kujul jätkata ei saa?
Küsimust reguleerib võlaõigusseaduse (VÕS) § 296, mis on erinorm VÕS § 109 suhtes. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.
Professor ei nõustu samas seisukohtadega, mida ajakirjanduses avaldasid mõningad õigusasjatundjad. Viimased arvasid, et eriolukorra tõttu oleks oma majandustegevuse peatama pidanud üürnikel võimalik VÕS § 296 alusel üüritasu maksmisest (osaliselt) keelduda, sest üürnik ei saanud eriolukorra ajal asja sihtotstarbeliselt kasutada. Siin peab silmas pidama, et eriolukorrast tingitud piirangute puhul ei ole tegemist üürileandja lepingurikkumisega ehk üürieseme kasutamise takistusega VÕS § 278 tähenduses.
Üürniku majandustegevuse ajutise sulgemise põhjus on see, millise majandustegevusega üürnik tegeleb, mitte aga see, millistes ruumides ta seda teeb. Oma majandustegevusega seonduvaid riske peab aga üürnik üldreeglina ise kandma ning seega VÕS § 296 lõike 3 kohaselt üüri edasi maksma. Erinev on olukord siiski selliste üürileandjate (nt kaubanduskeskuste) puhul, kes piirangute tõttu teatavate äripindade uksed sulgesid ja seega üürnikke ka reaalselt üüripinda kasutamast takistasid.
Üüri alandamise nõue
Küll aga annab VÕS § 97 eriolukorrast tulenevate piirangute ja üürituru languse olukorras üürnikele põhimõttelise võimaluse nõuda üüritasu alandamist.
VÕS § 97 lg 1 sätestab, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks.
Riigikohus on pidanud VÕS § 97 alusel üüritasu alandamist võimalikuks 2008. aasta finantskriisiga kaasnenud üürihindade languse korral pikaajalise äriruumi üürilepingu kontekstis.
Riigikohus põhjendas seda esiteks tõdemusega, et pooled lähtusid lepingu sõlmimisel majandusliku olukorra stabiilsusest, ning teiseks asjaoluga, et üüriturul hindade langedes oli üüri eseme väärtus üürniku jaoks oluliselt vähenenud.
Professori arvates pädevad samasugused argumendid ka COVID-19 pandeemiast tingitud (majandusliku) eriolukorra puhul.
Puudub õigus üürileping erakorraliselt üles öelda
Küll aga ei ole üürnikel teistsuguste kokkulepete puudumise korral võimalik üürilepinguid VÕS § 313 lõike 1 alusel üles öelda. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
Tegelikult on siin ülesütlemise suhtes erinormiks spetsiifilist alust ettenägev VÕS § 97 lõige 5. VÕS § 97 lõike 5 kohaselt aga üürilepingu ülesütlemine majanduspiirangute või -languse tõttu reeglina kõne alla ei tule, sest pooltel või kohtul on võimalik kohandada üüritasu suurus muutunud oludele vastavaks ja seeläbi taastada lepinguliste kohustuste tasakaal.
Ero Liivik
IURING õigusbüroo jurist