Hüpoteek on tehinguline pandiõigus kinnisasjale. Hüpoteek annab õigustatud isikule (hüpoteegipidajale) õiguse rahuldada oma hüpoteegiga tagatud nõuded panditud kinnisasja arvel kinnisasja omaniku (pantija) võlausaldajate ees.

Ettevõtlusriski maandamise võimalus

Eestis on hüpoteek tagatisena laialdaselt kasutusel ning sellele on paljuski rajatud Eesti eluasemeturg, kuna kinnisvara on tagatisena üks usaldusväärsemaid tagatisliike. Samuti on levinud laenude andmine nii väikeettevõtete poolt kui ühisrahastuse kaudu.

Kuivõrd asjaõigused on oma olemuselt kestvamad, on mõistlik tagada võlaõigusliku lepingu alusel tekkiv nõue asjaõigusliku tagatisega ehk hüpoteegiga. Pandiõiguse eelis on selles, et selle omaja nõuded rahuldatakse eelisjärjekorras, enne asjaõiguslikult kindlustamata võlausaldajate nõudeid ning just see teeb kinnispandi ehk hüpoteegi nii pankade kui ka teiste krediidiandjate jaoks atraktiivseks tagatiseks.

Seega olukorras, kui olete ettevõtjana andnud laenu, kuid laenusaaja satub näiteks mingil põhjusel majanduslikesse raskustesse, on laenuandja jaoks eelistatud olukord, kui tema kasuks on seatud hüpoteek, mille saab vajadusel realiseerida ning seeläbi ka oma raha tagasi saada.

Hüpoteegi aluseks on tagatisleping

Hüpoteegi seadmise võlaõigusliku lepingu aluseks ei ole mitte laenu-, vaid tagatisleping, mis tuleb sõlmida notari juures. Olulist tähtsust omab tagatiskokkulepe hüpoteegi realiseerimisel, kuna hüpoteegiga tagatud on ainult tagatiskokkuleppes nimetatud nõuded. Lepingus tuleks seega määrata, millised nõuded on hüpoteegiga tagatud, vajadusel täpsustada hüpoteegi sissenõutavaks muutumist ja reguleerida hüpoteegi lõpetamist. Sageli sõlmitakse tagatiskokkulepped üsna üldsõnaliselt ja võimalikult laialt, hõlmates ka näiteks kõiki hüpoteegipidaja nõudeid poolte vahel tulevikus sõlmitavatest tehingutest.

Notariaalse tõestamise vorminõue

Kuigi hüpoteek on paljude võlausaldajate silmis populaarne tagatis, siis selle seadmine ja kasutamine on seadusandja poolt allutatud teatud kontrollile. Nii on hüpoteegi seadmise lepingule seadusega AÕS § 326 kohaselt ette nähtud notariaalse tõestamise vorminõue.

AÕS §-is 64¹ sätestab, et hüpoteegi seadmise eelduseks on kehtiv ja vormikohane asjaõigusleping (käsutustehing) õigustatud isikuga ning kanne kinnistusraamatusse. Sarnaselt hüpoteegi seadmise asjaõiguslikule lepingule on ka hüpoteegi tagatiskokkuleppe sõlmimiseks kehtestatud notariaalne vorm (AÕS § 346 lg 2).

Siiski tuleb tagatiskokkulepet selle kehtivuse hindamisel eristada hüpoteegi seadmise (asjaõiguslikust) kokkuleppest kui ka võimalikust tagatava kohustuse aluseks olevast kokkuleppest (tüüpiliselt laenulepingust). Tulenevalt AÕS § 325 lg 4 ei eelda hüpoteek tagatava nõude olemasolu, mistõttu ei tähenda ka hüpoteegikanne kinnistusraamatus automaatselt seda, et eksisteeriks kehtiv nõue. Nö vaba hüpoteeki võib kasutada tulevikus tekkida võiva nõude tagatiseks ja jätta kinnistusraamtusse alles.

Hüpoteegi realiseerimine

Pandiõigus on realiseerimisõigus, pandiga tagatud nõude mittetäitmisel või mittekohasel täitmisel on võlausaldajal õigus nõuda rahuldamist panditud vara müügist saadud rahast. See tähendab, et kui näiteks laenu tagamiseks on seatud hüpoteek, siis võib hüpoteegipidaja nõuda hüpoteegiga koormatud kinnisasja müüki. Müügist saadud rahaga on võimalik katta oma nõude, samuti kõrvalnõude, sealhulgas intress ja leppetrahv.

Kui pantija on kolmas isik (mitte võlgnik), siis ei ole kohustatud nõuet tasuma,  kuid sellisel juhul vastutab panditud asjaga nõude tasumise eest. Kui pantija ei taha tagatud vara müüki, tuleb leida võimalused siiski nõude tasumiseks.  Seega erinevus pantija ja võlgniku vastutuse osas tuleb esile, kui panditud asja omaniku ja võlgniku isik ei lange kokku. Sellisel juhul vastutab omanik ainult panditud asjaga, samas kui võlgnik vastutab nõude rahuldamisel kogu oma varaga (üldjuhul). Samuti tuleb silmas pidada, et erinevalt käendusest, vastutab kinnisvara omanik vaid panditud vara ulatuses, mitte aga kogu enda varaga.

Kohtulik hüpoteek

Seaduses on antud ka võimalus kasutada vaidluse korral võimalust seada kohtulik hüpoteek. Seda saab kasutada juhul, kui vaidluse lahendamisel on vajalik pöörduda kohtu poole. Kohtulik hüpoteek on hüpoteek, mille kohus on seadnud hagi tagamiseks või kohtulahendi alusel rahuldatud nõude tagamiseks (AÕS § 363). Kohtulik hüpoteek kitsendab koormatud kinnisasja omandiõigust. Kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks (AÕS § 352 lg 1). Piirangud koormatud kinnisasja valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel tulenevad mh AÕS §-dest 333-335.

Kohtulik hüpoteek ulatub nii põhinõuetele kui ka kõrvanõudele. Rahalise nõude täitmise tagamiseks piisab kohtuliku hüpoteegi seadmisest kinnistutele. Isegi kui hageja on palunud kanda kinnistusraamatusse keelumärke ega ole taotlenud kohtuliku hüpoteegi seadmist, on kohtul kooskõlas TsMS § 378 lg 4 õigus rahalise nõude täitmise tagamiseks seada kostja kinnisasjale kohtulik hüpoteek keelumärke tegemise asemel.

Blogipostituse koostamisel on kasutatud erinevaid allikaid: „Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne“, Rein Tiivel „Asjaõigus“, „Krediit ja võlad. Krediidijuhtimise põhitõed.“

Ero Liivik, IURING õigusbüroo jurist